Geschlossene Immobilienfonds

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Geschlossene Immobilienfonds

Gleich vorweg: Eine einheitliche Definition für geschlossene Fonds gibt es nicht. Ihr grobes Muster: Mehrere Personen schließen sich in einer Gesellschaft zusammen und investieren als diese Gesellschaft in ein Objekt. Bei geschlossenen Immobilienfonds sind das in der Regel Gewerbeimmobilien aber auch Wohnobjekte im In- und Ausland. In der Praxis sieht es so aus, dass ein Emissionshaus (auch Initiator) die Fondsgesellschaft, oder kurz den Fonds, konzipiert und dazu einen Verkaufsprospekt erstellt.

Üblicherweise sind geschlossene Immobilienfonds in Rechtsform einer Kommanditgesellschaft (KG) oder auch einer Gesellschaft bürgerlichen Rechtes GbR organisiert. Bei Auslandsinvestitionen besteht darüber hinaus die Möglichkeit, dass ausländische Rechtsformen genutzt werden. Der Anleger beteiligt sich dann während der Zeichnungsphase als Gesellschafter, also Unternehmer, am Fonds. Aus einer solchen Beteiligung ergeben sich für ihn alle entsprechenden Risiken, aber auch alle Chancen des Marktes. Das bedeutet, er nimmt als Gesellschafter an den Verlusten und Gewinnen der Gesellschaft teil. Allerdings ist das durch den Anleger eingegangene Risiko auf dessen geleistete Einlage beschränkt.

Einstiegssummen liegen meist im fünfstelligen Bereich, je nach Fonds zwischen 10.000 und 50.000 Euro. Dazu kommt meist noch ein Ausgabeaufschlag von fünf Prozent, das so genannte Agio. Ist das nötige Geld beisammen, wird der Fonds durch den Initiator geschlossen. Das bedeutet, es wird nicht mehr Kapital eingeworben und der Anlegerkreis ist damit definiert. Das eingelegte Kapital ist circa für zehn bis 25 Jahre fest angelegt – je nach Fondskonzept. In der Regel bekommt der Anleger eine jährliche Ausschüttung. Wann der Fonds aufgelöst wird, entscheiden die Anleger auf der Gesellschafterversammlung. Üblicherweise erfolgt dadurch der Verkauf der Immobilie. Bis zur Auflösung des Fonds basiert der Anlageerfolg in erster Linie auf den regelmäßigen Ausschüttungen, das heißt auf Einkünften aus Vermietung, Verpachtung oder Gewerbebetrieb sowie auf einer möglichen Wertsteigerung der Immobile innerhalb der Fondslaufzeit.

Unterschiede zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds

Sowohl geschlossene als auch offene Immobilienfonds investieren vor allem in Haus und Grundbesitz mit dem Ziel, eine möglichst hohe Wertsteigerung der Objekte und hohe Mieten zu erwirtschaften. Deshalb werden gewerblich genutzte Mietimmobilien bevorzugt. Ein wichtiger Unterschied zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds liegt in der Ausgabe und der Rücknahme von Anteilen. Bei einem offenen Immobilienfonds wird ebenso wie bei einem Aktien- oder Rentenfonds eine unbegrenzte Zahl von Anteilen an die Anleger verkauft. Im Gegenzug können die Anleger ihre Anteile in der Regel börsentäglich wieder verkaufen. Bei einem geschlossenen Immobilienfonds ist die Zahl der Anteile begrenzt. Sind alle Anteile verkauft, wird der Fonds geschlossen. Der Anleger hat auch keinen Anspruch auf Rücknahme der Anteile. Sie können nur an Dritte oder eventuell über eine Börse verkauft werden.

Bei geschlossenen Fonds richtet sich der Wert eines Anteils zudem nicht nach dem Anteil am Fondsvermögen, sondern er unterliegt der freien Preisbildung. Das heißt: Je nach Angebot und Nachfrage können die Anteile deshalb mit einem Auf- oder Abschlag gegenüber dem tatsächlichen Wert des Fondsvermögens (Nettoinventarwert) gehandelt werden. Weiterer Nachteil: Geschlossene Immobilienfonds unterliegen nicht den Anlegerschutzvorschriften des Gesetzes über Kapitalanlagegesellschaften (KAGG). Der Anleger ist somit nicht vor der Veruntreuung seiner Gelder geschützt.